界面新闻记者 |张晓云
近期，最高人民法院发布人民法院案例库新入库参考案例，其中一则有关“烂尾楼”房屋买卖合同纠纷的案例引发热议。
根据该入库案例的裁判要旨，开发商逾期交付商品房且商品房建设已停工、短期内无交付可能性的，买房人有权以“购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现”为由，起诉开发商和银行，主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。
这意味着该“烂尾楼”购房者解除了购买合同和贷款合同，该案例入选人民法院案例库有何影响？对类似购房者有何指导意义？
法律人士向界面新闻表示，案例入选最高人民法院案例库，标志着其裁判规则获得最高司法权威背书，对全国法院产生强制参考效力。
上海国狮律师事务所江朵律师向界面新闻表示，根据《人民法院案例库建设运行工作规程》第19条，各级法院审理类似案件时“应当检索并参考”入库案例，实质上限制了自由裁量空间，推动“同案同判”。未来和本案情形一样的购房者如果诉讼，是基本能够预判判决结果的。
假如未来同类案件增多，这对于银行业又有何影响？
基本案情
2021年12月，原告陆某、张某千与被告盐城融某置业有限公司（以下简称融某置业公司）签订房屋认购合同。
双方签订《商品房买卖合同》(预售版)，合同约定商品房总购房款为人民币1183680元（币种下同），首付款433680元，剩余房款75万元，由融某置业公司指定陆某、张某千向某银行股份有限公司盐城分行（以下简称某银行盐城分行）贷款，以按揭方式支付房款。合同签订后，陆某、张某千向融某置业公司支付全部首付款。
2022年2月21日，陆某、张某千、融某置业公司与某银行盐城分行签署《个人购房借款/担保合同 》，约定陆某、张某千作为借款人向某银行盐城分行借款75万元用于支付房款，融某置业公司作为保证人承担担保责任。3月23日，该笔借款由某银行盐城分行转入融某置业公司账户。陆某、张某千按月偿还按揭贷款，截至2024年3月26日已支付贷款本金及利息190430.39元。
但融某置业公司仍未按合同约定履行交房义务，逾期交房已超过4个月，融某置业公司称已无法向陆某、张某千交付房屋。故原告陆某、张某千诉至法院，提出解除与开发商签订的《商品房买卖合同》以及与银行签订的《商品房借款/担保贷款合同》等诉求。
被告融某置业公司辩称：案涉住宅项目停工，在短期内无法向陆某、张某千交付。2023年融某置业公司已主动向陆某、张某千提出解除合同，并退还购房款，但陆某、张某千拒绝，故由此产生的贷款利息应当由陆某、张某千自行承担，同时融某置业公司不应当承担合同约定的逾期交付违约金。
被告某银行盐城分行辩称：银行是无过错方，不应承担超过合同约定的风险责任，有权要求借款人和合同担保人偿还剩余贷款本息。
法院经审理查明了前述《房屋认购合同》、《商品房买卖合同》的签订、具体条款内容和付款时间节点等操作细节。
此外，陆某、张某千起诉时，案涉商品房建设工程已停工数月，短期内无复工可能性。
2024年6月，一审法院江苏省盐城市亭湖区人民法院判决：
一、原告陆某与被告融某置业公司签订的《房屋认购合同》于2024年5月30日解除；原告陆某、张某千与被告融某置业公司签订的《商品房买卖合同》（预售版）于2024年5月30日解除；
二 、原告陆某与被告某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》于2024年5月30日解除；
三、被告融某置业公司于判决生效之日起十日内返还某银行盐城分行剩余贷款本金及利息；
四、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付购房首付款433680元及利息（以433680元为基数，自2022年2月8日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
五、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付已还2022年4月20日至2024年3月26日某银行盐城分行贷款本金及利息190427.08元；
六、被告融某置业公司于判决生效后十日内向原告陆某、张某千支付违约金11836.8元；
七、驳回原告陆某、张某千的其他诉讼请求。
宣判后，某银行盐城分行不服，提起上诉。
2024年10月，江苏省盐城市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。
三大争议焦点
根据该入库案例，本案争议焦点有三：
一是案涉商品房买卖合同应否解除；
二是案涉商品房担保贷款合同应否一并解除；
三是案涉合同解除的法律后果应如何确定。
在关于案涉商品房买卖合同应否解除方面，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”在商品房建设工程长时间停工，商品房出卖人逾期交付房屋且短期内无交付房屋可能性的情况下，商品房买卖合同目的已无法实现，买受人有权主张解除合同。
本案中，根据商品房买卖双方的合同约定，融某置业公司应于2023年12月30日前向陆某、张某千交付房屋，但该房屋于2024年4月15日诉讼发生时尚未建成交付，且案涉商品房建设工程已经长时间停工，在短期内无交付可能性，陆某、张某千作为守约方有权解除《房屋认购合同》及《商品房买卖合同》。
在关于案涉商品房担保贷款合同应否一并解除方面，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”据此，商品房买卖合同与担保贷款合同系相互独立但又紧密联系，两份合同构成一个完整的商品房买卖交易整体。商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同纠纷往往相伴而生，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，根据当事人诉请，人民法院应将商品房买卖合同纠纷与担保贷款合同纠纷纳入同一案件中予以解决本案中，在商品房买卖合同解除的情况下，商品房担保贷款合同的目的已无法实现，应当一并解除，故对陆某、张某千主张解除与某银行盐城分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求依法予以支持。
在关于案涉合同解除的法律后果应如何确定方面，《解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此，合同解除后，商品房出卖人应按约将购房首付款和已支付的贷款本息返还给买受人并赔偿买受人支付首付款所产生的利息损失，同时承担剩余贷款本金及利息的返还责任。
本案中，《商品房买卖合同》《个人购房借款/担保合同》解除系因融某置业公司不能按期交付房屋所致，故融某置业公司应当向购房人返还已收受的购房款、已支付的贷款本息，并承担赔偿购房人支付购房款的利息损失及逾期交房的违约责任。关于剩余贷款的返还责任，在购房人对合同解除并无过错且未能实际取得房屋，而出卖人既未交付房屋，又长期占有贷款本金的情况下，仍要求购房人对剩余贷款承担返还责任，权利义务明显失衡，故应当由商品房出卖人融某置业公司向某银行盐城分行承担剩余贷款的返还责任。
综上，法院依法判决解除案涉商品房买卖合同和担保贷款合同，并判令融某置业公司承担已收受购房款本金、贷款及相关利息的返还责任。
两大裁判要旨和适用范围
“判令合同解除是推翻原市场交易的秩序的行为，通常而言法院会非常慎重。在这个案件中，开发商明确表示短期内已没有复工可能，符合‘当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的’的法律规定。”上海正策律师事务所魏峻军律师在接受界面新闻采访时表示，这是需要根据购房者合同条款判定的，但实际中，购房合同一般为开发商提供的制式合同，不同开发商的合同条款可能存在差别，因此不能直接套用，需要看本案裁判要旨。
根据案例库，本案的裁判要旨主要有两方面：
一是商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。
二是合同解除后应当充分考虑贷款购买商品房商业模式下商品房买卖合同和担保贷款合同之间的密切联系、合同主体的缔约地位及当事人权利义务的平衡等因素，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。
江朵向界面新闻表示，本案判决明确了在开发商逾期交房且项目长期停工、短期内无交付可能性的情况下，购房者可同时解除《商品房买卖合同》和《商品房借款/担保贷款合同》，并由开发商承担全部责任，包括返还银行贷款、购房全部款及利息等。所以，类似情形下，购房者可免于继续向银行还贷，可追回：首付及利息、已还贷本息及违约金等;开发商应直接向银行偿还剩余贷款并全额赔偿购房者所有已付款项及利息；对银行而言，后续还款对象转为开发商。
界面新闻发现，此前社交媒体有披露个别“保交楼”购房者起诉解除购房合同败诉案件。
在魏峻军看来，“保交楼”购房者和本案例前提条件不同。开发商逾期交房且项目长期停工、短期内无交付可能性是本案的重要条件。
魏峻军建议，鉴于当下还可能存在类似房屋买卖争议，建议从如下几方面考虑以维护自身权益：
一是对于迟迟不交房的“烂尾楼”，购房者应考虑暂停归还贷款及利息，尽快向法院提起诉讼；
二是要注意购房合同中的解约约定，合同中有解约约定的话，要适用解约约定。一般而言，由于此前房产价格呈现上扬趋势，开放商在解除合同方面的约定通常比较公允。如果没有解约约定，则适用法定解除；
三是合同解除后，银行的贷款归还问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，商品房买卖合同被撤销的，担保贷款合同能一并撤销。这样，购房人就可以停止继续归还银行贷款，索要房屋首付款，最大程度维护自身的权益。
有何判决意义和影响？
上海博茂律师事务所贺宽律师向界面新闻表示，简单的说，该判决的意义，就是购房者无须为烂尾楼继续还贷了。原来因为开发商已经爆雷无法交房，但是购房者仍然每月要向银行还本付息，购房者仍然要继续吞下开发商爆雷的苦果，银行只需继续向购房者追讨还款即可维护自身利益。本案从实质公平正义角度，对开发商爆雷的后果进行了重新分配，即由开发商（而不是购房者）继续承担还本付息的责任；对于房贷中已还款部分，开发商（而不是银行）向购房者承担返还责任。在他看来，银行风险增大。
但部分专家持有不同看法。上海金融与发展实验室副主任董希淼向界面新闻表示，房屋买卖合同与贷款合同分属两个合同、两种法律关系。借款合同系借款人与银行自愿签订，借贷双方在合同中的地位是平等的。应以借款与银行签订的借款合同为基本依据，妥善保护好利益相关各方的合法权益，从而更好地维护契约精神，维护法律尊严。
那么，未来银行业该如何应对？
一位华东城商行人士在接受界面新闻采访时表示，未来主要采取两个措施：一是银行调整房贷审批的标准，比如更严格地把关开发商资质审核；二是合同条款再细化完善，例如担保责任这些边界得写得更明白，这样能减少风险。
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